경기 남부 부동산·금융 동향
수지·광교·동탄2·기흥 (2026. 2. 23 ~ 3.1)

1. 핵심 요약 (Executive Summary)

2026년 2월 23일부터 3월 1일까지 집계된 경기남부 4개 (수지·분당·광교·동탄2)의 부동산 거래 및 정책 팩트를 정리하였습니다. 동 기간 각 에서 다수의 고가가 경신되었으며, 매물은 감소하는 반면 현장 방문 수요는 급증하는 양상을 보였습니다.

구분	핵심 내용
수지구	11주 연속 주간 매매 상승률 전국 1위 (+0.61%), 다수 고가 경신
분당구	주간 +0.32% 상승, 당일 22건 거래 중 11건 고가(2/25 기준)
광교	아이파크·이편한세상 등 고가 경신, 급매 소진 완료
동탄	2026년 2월 거래 500건 초과, 롯데캐슬·예미지 등 고가 행진
정책	5/9 다주택 양도세 중과 시행 확정, 토지거래허가구역 실거주 의무 병행
금융	한국은행 기준금리 2.5% 6회 연속 동결

2. 수지 거래 및 시장 동향

2.1 주요 거래가

단지명	평형	거래가	비고
성복역 롯데캐슬 골드타운	해당 평형	약 17.1억	2/25 고가
성복역 롯데캐슬 골드타운	-	약 15.48억	2/25 거래
성복역 롯데캐슬 골드타운	-	약 14.5억	2/26 거래
성복역 롯데캐슬 최고가	-	약 17.4억
래미안 이스트팰리스 1단지	-	약 13.45억	2/25 고가
래미안 이스트팰리스 1단지	-	약 13억	2/26 거래
성복역 롯데캐슬 클라시엘	-	약 13억	2/26 고가
동천센트럴자이	-	약 12.8억	2/28 고가
더샵동천이스트포레	-	약 11.7억	2/28 고가
동천 디이스트	-	약 12억	2/26 거래
태영 1차	-	약 12.5억	2/26 거래
더샵수지포레	-	약 11.25억 ↑	2021년 고가 돌파
LG빌리지3	-	약 12억	2/28 거래
수지구청역 20평대 구축	20평대	고가	2/26 기록

2.2 수지 주요 이슈

• 한국부동산원 기준 수지구 주간 매매 변동률 +0.61% → 전국 1위(11주 연속)

• 수지 매물은 증가 추세이나, 다주택자 매물 중 5억 이상 오른 매물은 희소

• 공인중개사 현장 리포트: 2/28 당일 집 보기 예약 12건 이상, 전날 오후부터 약속 급증

• 하이브엘(기흥구) 실거주 매물 소진, 잠실과 유사한 상승 분위기

• 수지 주공1단지: 2023년 최저가 6억 → 2026년 3월 현재 12억 (3년 내 2배)

3. 분당 거래 및 시장 동향

3.1 주요 거래가

단지명	평형	거래가	비고
광교자이더클래스	-	약 15.2억	고가
수내 파크타운 인근	21~25평	13~15억	시세대
수내동 31평	31평	21~22억	시세
분당 파크뷰	84타입	약 26억	매도 호가
신정 1단지	-	약 12억	2/27 확인
정자뜰마을 태영데시앙 1차	-	약 12억	2/27 거래
광교더힐	-	약 11.95억	2/27 고가
삼거마을 삼성래미안1	-	약 11.9억	2/27 거래
분당더샵센트로(미금역)	-	무순위 청약	무지개4단지 완판

3.2 분당 주요 이슈

• 분당구 주간 변동률 +0.32% (전국 3위), 당일 22건 거래 중 11건이 고가(2/25 기준)

• 동부 리모델링 총회 3월 14일 예정, 보원 매매가 7.1억·KB시세 7.6억(2층)

• 수지·분당 리모델링 이주 순서: 2026년 보원·삼풍동 → 2027년 리버파크·뜨리에체 → 2028년 한국·동부 (총 약 4,500세대)

• 분당 아실 데이터 기준 매물 감소 추세 지속

4. 광교 거래 및 시장 동향

4.1 주요 거래가

단지명	타입	거래가	비고
광교 이편한세상	39평	약 18.5억	고가(105동)
광교자이 3단지	39평	약 17.9억	거래 소식
광교자힐	-	18.4~18.5억	거래 완료
광교 아이파크	84(저층)	약 14억	4층
광교 아이파크	84(고층)	약 14.8억	거래 소식
광교 아이파크	90C	약 14.7억	2주 이상 전
광교 아이파크	90D	15.5~16억	거래 완료
광교 에듀포레	-	약 14.9억	2/26 계약
광교중흥 102동	52평	24억대/29억	초급매·다주택 매물
광교중흥 106동	45평	약 23.4억	거래 확인
원천호반	24평(A)	10.7~11억	고가 경신
상현자이	-	약 15억 돌파	고가(본계약 1/29)

4.2 광교 현황

• 광교는 토지거래허가구역 — 매수인 실거주 목적 필수, 전세 끼고 매수 불가

• 자힐 매물: 17.5억 2개, 18.5억 3개 잔존 / 네이버 15억 이하 아이파크 매물 약 3개

• 광교중흥 52평 급매물 소진 완료, 일요일에도 방문 수요 지속

• 광교 스타필드시티 루머 → 해당 부지(복합체육센터 인근)는 수원시 소유로 매각 불가, 복합체육시설 증설 예정지

5. 동탄 거래 및 시장 동향

5.1 고가 거래 (2/23~28)

단지명	평형	고가	기존	날짜
동탄역 롯데캐슬	27평	약 15.9억	15.8억	2/24
예미지 시그너스	39평	약 14.85억	14.6억	2/24
시범한화 꿈에그린	33평	약 14.7억	14.5억	2/24
더샵센트럴시티(시범포스코)	38평	약 16.7억	-	2/25
동탄역 파라곤	31평	약 10.7억	10.65억	2/25
호반 2차	24평	약 7.6억	7.45억	2/26

5.2 주요 거래 (날짜별)

날짜	단지명	평형	거래가	비고
2/24	센트럴자이	34평	약 10.58억	반등 최고가
2/24	시범대원	32평	약 12억	반등 최고가
2/24	우남	29평	12.5~12.8억	-
2/25	시범한화	39평	약 15.1억	-
2/25	동탄역 린	37평	약 13.78억	-
2/26	센트럴푸르지오	25평	7.8/7.44억	-
2/27	자연앤푸르지오	33평	약 8.8억	-
2/27	시범예미지	33평	약 9.44억	2층
2/28	시범한화꿈에그린프레스티지	33평	약 14억	-
2/28	반도유보라아이비파크 8.0	36평	약 13.3억	반등 최고가
2/28	시범대원칸타빌	32평	약 12.5억	반등 최고가

5.3 동탄 거래량 추이

시기	거래건수	비고
2025년 1월	235건	-
2025년 2월	358건	-
2026년 1월	1,000건 육박	전년 동월 대비 급증
2026년 2월	500건 초과	설연휴·근무일 감소 감안

6. 권역별 주간 매매 변동률 (한국부동산원)

6.1 2월 25일 기준 주간 상승률 상위 지역

순위	지역	변동률	비고
1위	수지구	+0.61%	11주 연속 1위
2위	구리시	+0.39%	-
3위	분당구	+0.32%	-
4위	하남시	+0.31%	-
5위	영통구	+0.29%	동탄 포함
6위	기흥구	+0.27%	-
7위	수정구	+0.25%	-
참고	강남구·과천시	마이너스 전환	하락세

6.2 경기 핵심지 4주 변동률 추이

지역	4주전	3주전	2주전	최근
수원 영통	0.11%	0.34%	0.13%	0.29%
용인 수지	0.58%	0.59%	0.75%	0.55%
분당	0.40%	0.38%	0.22%	0.32%
과천	0.19%	0.14%	-0.03%	-0.10%

7. 정책·규제 핵심 이슈

7.1 다주택자 양도세 중과 시행 (확정)

• 2026년 5월 9일부터 다주택자 양도세 중과 시행 (소득세법 시행령 개정안 2024.02.24 국무회의 통과)

• 강남 3구+용산구: 5월 9일까지 계약 완료 + 4개월 내 잔금·등기 시 중과 미적용

• 강남 3구 외 규제지역: 계약 후 6개월 이내 잔금 또는 등기

• 다주택자 매도 가능 실질 마감: 4월 초 (토지거래허가 신청 처리 지연 감안)

• 양도세 20% 중과 적용 시 약 1억 추가 세금 부담 구조

7.2 토지거래허가구역 규정

• 토허구역 신청 타임라인: 계약 후 3~4일 허가신청 → 약 20일 허가 → 7일 이내 계약서 작성 → 30일 이내 거래 신고 (총 빠르면 3주, 보통 1.5~2개월)

• 2/25 기준 서울 토허 신청 건수 약 5,000건 육박 (과거 5,000건 이상 = 강세 흐름)

• 토허 5/10까지 약정서 접수 시 인정 검토 가능성 언급

• 광교: 1주택자가 세입자 있는 집 추가 매수 시 일시적 2주택이나 토허 허가 불가

7.3세금 관련 추가 팩트

• 오피스텔: 재산세를 주택용으로 납부 시 종부세 포함, 주거용이라도 다른 주택 먼저 팔 경우 일반과세 적용

• 주임사(주택임대사업자) 만기 후 거주주택 1채 비과세 혜택 가능 (세무사 확인 필요)

• 장기보유특별공제 축소 검토 분위기

• 1주택 양도세 비과세 기준 12억 → 8억 축소 검토 중 (미확정 정책 사항)

8. 금융시장 동향

8.1 기준금리 및 대출 금리

구분	금리	비고
한국은행 기준금리	연 2.5%	6회 연속 동결
변동금리 (동탄 기준)	4.2%	-
고정금리 (동탄 기준)	4.7%	-
전세대출	최저 3.6~4.3%	-
신협·새마을금고	-	대출 중단
지역농협	-	중단 가능성 높음

8.2 거시경제 지표

• 코스피: 6,110 (2/25 기준), 삼성전자 21만원 돌파

• 생산자물가: 전월 대비 +0.6% 상승 (5개월 연속 상승)

• 고환율 및 부동산 과열 부담으로 금리 동결 유지

9. 개발 호재 및 인프라 이슈

9.1 교통 인프라

• 국토부 장관, 오리역 하나로마트·분당구 구미동 농수산물유통센터 현장 방문 (공식 방문)

• SRT 복복선화(수서~평택지제 61.1km): 장관 발언 '제5차 국가철도망에 반영 노력하겠다'

• 오리동천역 신설: '기반 위에서 구체화될 것' 언급

• 1호선 연장 서동탄~동탄: 12공구 포함 공사 진행 중

• 인동선(인천~동탄): 공사 진행 중 육안 확인

• 동탄2: GTX·SRT·1호선·인동선 교차 예정 — 쿼드라 역세권 형성

9.2 산업·기업 호재

• SK하이닉스 용인 반도체 클러스터 1기 Fab Phase 2~6 건설 공시 (2026.02.25): 투자금액 21조 6,081억원, 투자기간 2026.3.1~2030.12.31

• LH C30·C31 구역: 2026년 연간발주계획에 전기설계용역 3월·감리 7월 발주 예정 (규모 204억, LH는 실수로 포함됐다며 정정 예정이라 밝힘)

9.3 청담 르엘 보류지 입찰 (참고)

• 84타입 8세대: 50.4~50.75억, 입찰기간 2026.02.24~03.05, 개찰 2026.03.05 16시

• 218타입(88평): 225.86억

10. 종합 결론 및 시장 전망

■ 수요·공급 불균형 심화

2026년 2월 말 기준 경기남부 4개 모두에서 거래 신고가가 경신되고, 급매 물건이 소진되는 패턴이 뚜렷하게 확인되었습니다. 수지구는 11주 연속 전국 매매 상승률 1위를 기록하며 시장의 중심축으로 자리잡았고, 분당구 역시 당일 22건 거래 중 절반이 고가인 만큼 탄탄한 실수요 기반을 유지하고 있습니다. 매물 증가와 가격 상승이 동시에 나타나는 구간은 통상 상승 사이클 초중반에 해당하며, 현재 시장은 다주택자 매물 출현과 실수요 흡수가 동시에 진행되는 교차 국면입니다.

■ 정책 타임라인이 핵심 변수

5월 9일 다주택자 양도세 중과 시행은 시장에 명확한 데드라인을 부여하고 있습니다. 토지거래허가 처리 기간을 감안하면 실질적인 계약 가능 시한은 4월 초로 좁혀지고, 이 구간 내 다주택자 매물 흡수가 집중될 가능성이 높습니다. 반면 5월 9일 이후에는 매물 잠김 현상이 가속화되어 유동 매물이 급감할 것으로 예측됩니다.

■ 권역별차별화 포인트

동탄2는 쿼드라 역세권 형성 기대감과 SK하이닉스 대규모 투자(21.6조원)가 맞물리며 거래량 1,000건 급증이라는 이례적 수치를 기록했습니다. 분당·수지는 리모델링 이주 수요 4,500세대 출현이 전세 시장에도 상당한 영향을 미칠 것으로 전망됩니다.

맺음말

시장은 언제나 정보를 먼저 읽는 사람에게 유리합니다. 거래 데이터는 과거를 기록하지만, 그 안에는 다음 흐름을 예고하는 신호가 담겨 있습니다. 부동산은 인내와 정보의 게임입니다. 성급한 추격 매수보다 흐름의 본질을 파악하는 안목이, 언제나 더 나은 결과로 이어집니다.

2026년 3월

김영동 드림

중요 공지사항

본 자료는 관련 규정, 실거래 정보, 커뮤니티 의견 등을 종합하여 정리한 참고 자료입니다. 일부 거래가의 경우 공식 신고 이전 단계의 정보가 포함되어 있을 수 있습니다.

실제 투자 결정에 앞서서는 국토교통부 실거래가 공개시스템 등 공신력 있는 공식 채널을 통해 반드시 재확인해 주시기 바랍니다. 여러분의 현명한 판단을 응원합니다.