경기 남부 부동산·금융 동향
수지·광교·동탄2·기흥 (2026. 5. 18 ~ 5.24)
1. 핵심 요약
1.1 수지구
- e편한세상수지 39평이 5월 20일 17.6억에 거래되며 신고가를 경신하였습니다.
- 성복역롯데캐슬클라시엘 41평이 5월 23일 14.45억에 거래되고, 같은 날 골드타운 34평이 16.6억에 손바뀜되었습니다.
- 더샵동천이스트포레 84가 5월 18일 12.25억 신고가를 기록하였고, 구성역플랫폼시티는 14.65억까지 거래되었습니다.
1.2 광교
- 광교자이더샵 84(B타입)가 5월 18일 19.35억 신고가 거래 후 19억대 매물이 빠르게 소진되었고, 주말까지 20억 이상 매수 대기가 형성되었습니다.
- 중흥에스클래스는 양도세 중과배제 종료 이후 18억 이상 호가로 키맞추기가 진행되었습니다.
1.3 동탄2
- 동탄역롯데캐슬 34평이 5월 19일 20.8억에 실거래 확인되며 동탄 국평 최초 20억 돌파를 기록하였습니다.
- 같은 단지 41평은 5월 20일 23.25억(전고가 22.4억), 5월 23일 21.2억(저층)이 추가 거래되었습니다.
- 시범포스코 41평은 5월 22일 19.45억까지 상승하였고, 시범우남 33평도 15.98억으로 역대 최고가를 경신하였습니다.
- 호갱노노 실시간 조회 전국 1위를 동탄역롯데캐슬이 5일 연속 기록하였고, MBC 8시 뉴스데스크에도 보도되었습니다.
1.4 정책 및 금융
- 삼성전자 노사가 5월 20일 임금교섭 잠정합의를 도출하였으며, 합의안에는 무주택 임직원 대상 최대 5억원 연 1.5% 주택안정 대출이 포함되어 있습니다.
- 비규제지역 비거주 1주택 매도 시 입주 의무 기간이 4개월에서 임차인 만기까지 유예 가능한 것으로 변경되었습니다.
- 환율이 5월 22일 장중 1,518원까지 상승하였고, 미국채 10년물은 4.63%로 상승하며 원화 자산 보전 수요가 지속되고 있습니다.
2. 수지구 실거래 상세
2.1 성복동
성복역 롯데캐슬 벨트 전반에 걸쳐 신고가 및 연속 거래가 확인되었습니다. 클라시엘은 이번 주만 5건이 집중 거래되며 14억대 가격대를 공고히 하였고, 골드타운은 매물 38개 중 저층·세안고를 제외하면 실입주 가능 매물이 희소한 상황에서 최저가 매물군 기준 16.6억 거래가 이루어졌습니다.
| 단지명 | 타입 | 거래가(억) | 구분 | 거래일 |
|---|---|---|---|---|
| 성복역롯데캐슬클라시엘 | 34평 | 14.00 | 신고가 | 5/18 |
| 성복역롯데캐슬클라시엘 | 34평 | 12.65 | 거래 | 5/20 |
| 성복역롯데캐슬클라시엘 | 34평 | 12.87 | 거래 | 5/21 |
| 성복역롯데캐슬클라시엘 | 41평(앞동) | 14.45 | 거래 | 5/23 |
| 성복역롯데캐슬파크나인 | 84A | 14.40 | 거래 | 5/20 |
| 성복역롯데캐슬파크나인 | 84B | 13.30 | 거래 | 5/23 |
| 성복역롯데캐슬파크나인 | 84B | 14.50 | 거래추정 | 5/23 |
| 성복역롯데캐슬골드타운 | 34평 | 16.60 | 거래(최저가군) | 5/23 |
| 버들치마을성복힐스테이트2차 | - | 12.40 | 거래 | 5/18 |
2.2 상현/풍덕천 (수지구청권)
e편한세상수지 39평이 17.6억 신고가를 경신하며 수지구청권 대형 평형의 기준을 높였습니다. 신정 공무원 아파트 라인은 13.8~13.86억에 연이어 거래되어 수요 안정성이 확인되었습니다.
| 단지명 | 타입 | 거래가(억) | 구분 | 거래일 |
|---|---|---|---|---|
| e편한세상수지 | 39평 | 17.60 | 신고가 | 5/20 |
| 신정7단지(상록)공무원 | - | 13.86 | 거래 | 5/21 |
| 신정7단지(상록)공무원 | - | 13.80 | 거래 | 5/22 |
| 신정6단지(상록)공무원 | - | 11.30 | 거래 | 5/19 |
| 진산마을삼성7차 | - | 13.00 | 거래 | 5/21 |
2.3 동천/죽전권 및 기흥구
| 단지명 | 타입 | 거래가(억) | 구분 | 거래일 |
|---|---|---|---|---|
| 더샵동천이스트포레 | 84 | 12.25 | 신고가 | 5/18 |
| 죽현마을동원로얄듀크 | - | 12.10 | 거래 | 5/19 |
| e편한세상구성역플랫폼시티 | - | 14.65 | 거래 | 5/22 |
| e편한세상구성역플랫폼시티 | - | 14.50 | 거래 | 5/22 |
| e편한세상구성역플랫폼시티 | - | 12.60 | 거래 | 5/23 |
| 힐스테이트기흥 | - | 11.59 | 신고가 | 5/19 |
3. 광교 실거래 상세
3.1 주요 실거래
광교자이더샵은 5월 18일 19.35억(B타입 뒷동) 신고가 이후 19억대 매물이 신속히 소화되었습니다. 매도자는 19.9억 매수 제안을 거절하고 20억대 매수 대기를 유지하고 있으며, 매물 수는 한때 27개로 감소하였다가 30개 안팎을 유지 중입니다. 이편한세상광교는 45~47평 구간에서 20.4~22억에 3건이 집중 거래되며 대형 평형 강세를 확인하였습니다.
| 단지명 | 타입 | 거래가(억) | 구분 | 거래일 |
|---|---|---|---|---|
| 광교자이더샵 | 84 B타입(뒷동) | 19.35 | 거래(신고가) | 5/18 |
| 광교자이더샵 | 84 타워형 F | 18.50 | 거래 | 5/19 |
| 광교자이더샵 | 90D 타워형 | 17.00 | 호가(신고가) | 5/23 |
| 힐스테이트광교 | 138(42평) | 22.00 | 거래 | 5/18 |
| 광교중흥에스클래스 | 105동 6층 대형 | 24.70 | 거래 | 5/21 |
| 광교중흥에스클래스 | 109동 35평 C | 17.20 | 거래 | 5/22 |
| 광교이편한세상 | 47평 | 22.00 | 거래 | 5/22 |
| 광교이편한세상 | 45평 | 21.50 | 거래 | 5/22 |
| 광교이편한세상 | 45평 | 20.40 | 거래 | 5/22 |
| 광교산자연앤푸르지오 | 84 | 14.50 | 거래 | 5/18 |
| 광교에듀포레 | 84(30평) | 15.30 | 거래(신고가) | 5/23 |
| 광교아이파크 | 90D 호수뷰 | 17.00 | 실거래 | 최근 |
| 원천호반베르디움4차 | 24A 3층 | 11.00 | 거래 | 5/18 |
| 원천호반베르디움4차 | 24A 중층 | 11.15 | 거래 | 5/19 |
| 원천호반베르디움4차 | 24C평 | 11.60 | 거래 | 5/21 |
| 광교호반베르디움 | 34B 저층 | 13.35 | 거래 | 5/23 |
| 광교하이어스 | 59 | 9.50 | 거래 | 5/18 |
3.2 광교 전세 동향
중흥에스클래스 84 전세는 11억까지 호가가 형성되었고 매물이 극히 희소합니다. 자이더샵 84 전세 호가는 10억대, 상현역 자이는 8.5억 신규 전세 계약이 체결되었습니다. 한국부동산원 수도권 전세가 상승 데이터가 광교에서도 확인되며 매물 희소로 인한 가격 상승세가 지속되고 있습니다.
3.3 하이브엘 동향
18억대 호가가 유지되는 가운데 계좌 미발행 사례가 보고되었습니다. 시행사 및 신탁사 협의를 통해 세입자가 있는 상태의 명의변경이 가능하도록 변경되었으나 실입주 가능 매물 부족으로 거래는 제한적입니다.
3.4 수지자이 에디시온
84A·84B 타입이 거의 완판 단계에 진입하였습니다. 84B는 38세대가 마감되었고, 84A는 잔여 20세대 이내(저층 위주)이며 120타입은 10여 세대가 남아 있습니다. 입주는 2029년 예정이며 84기준 분양가는 약 15억 수준입니다.
4. 동탄2 실거래 상세
4.1 동탄역롯데캐슬 (국평 20억 돌파)
5월 19일 34평 20.8억 거래로 동탄 국평 최초 20억 돌파가 확인되었습니다. 이후 20일 41평 23.25억, 23일 34평 20.5억·20억(2건), 41평 21.2억(저층 추정)이 연속 거래되었습니다. 5월 20일에는 네이버 매매 매물이 0개까지 감소하였고 이후 1~4개 사이를 유지하고 있습니다. 토지거래허가구역 미지정 상태로 전세 레버리지 매수가 가능한 점이 수요를 집중시키는 핵심 요인입니다.
| 단지명 | 타입 | 거래가(억) | 구분 | 거래일 |
|---|---|---|---|---|
| 동탄역롯데캐슬 | 34평 | 20.80 | 거래(최초 20억) | 5/19 |
| 동탄역롯데캐슬 | 41평 | 23.25 | 거래(신고가) | 5/20 |
| 동탄역롯데캐슬 | 34평 | 20.50 | 거래 | 5/23 |
| 동탄역롯데캐슬 | 34평 | 20.00 | 거래 | 5/23 |
| 동탄역롯데캐슬 | 41평(저층) | 21.20 | 거래 | 5/23 |
4.2 시범단지 신고가
| 단지명 | 타입 | 거래가(억) | 구분 | 거래일 |
|---|---|---|---|---|
| 시범포스코 | 38평 | 18.00 | 거래(신고가) | 5/20 |
| 시범포스코 | 41평(1403동) | 17.90 | 거래 | 5/21 |
| 시범포스코 | 41평 | 19.45 | 거래(신고가) | 5/22 |
| 시범한화 | 33평 | 15.85 | 거래(신고가) | 5/20 |
| 예미지시그너스 | 39평 | 16.00 | 거래(신고가) | 5/20 |
| 시범우남 | 25평 | 12.70 | 거래 | 5/19 |
| 시범우남 | 33평 | 15.98 | 거래(신고가) | 5/22 |
| 시범예미지 | 30평 | 10.80 | 거래(신고가) | 5/22 |
| 우남퍼스트빌 | 84 | 17.95 | 거래 | 5/22 |
| 우남퍼스트빌 | 84 | 12.70 | 거래 | 5/18 |
4.3 일반단지 신고가
| 단지명 | 타입 | 거래가(억) | 구분 | 거래일 |
|---|---|---|---|---|
| 금강3차 | 33평 | 13.60 | 신고가(전 13.0) | 5/21 |
| 반도6차 | 24평 | 11.15 | 신고가(전 10.9) | 5/21 |
| 센트럴상록 | 29평 | 10.48 | 신고가(전 10.4) | 5/19 |
| 센트럴상록 | 25평 | 9.90 | 신고가(전 9.6) | 5/22 |
| 센트럴푸르지오 | 33평 | 9.70 | 신고가(전 9.45) | 5/19 |
| 센트럴자이 | 30평 | 10.50 | 신고가(전 10.0) | 5/23 |
| 삼정 | 36평 | 13.68 | 신고가(전 12.95) | 5/23 |
| 동원3차 | 33평 | 11.30 | 신고가(전 10.57) | 5/23 |
| 반도7차 | 32평 | 13.20 | 신고가(전 12.8) | 5/22 |
| 하우스디 | 30평 | 8.95 | 신고가(전 8.8) | 5/19 |
| 레이크팰리스 | 48평 | 12.25 | 신고가(전 12.0) | 5/20 |
| 호반5차 | 23평 | 6.22 | 신고가(전 6.1) | 5/23 |
| 청명주공 | 24평 | 5억대 | 주중 5건 거래 | 5/19~23 |
5. 매물 전세 분양 동향
5.1 수지 파크나인 매물·전세
- 84A 호가 15억, 매도자 보류로 광고 일시 내림 후 재게재.
- 84B 38세대 중 일부 거래, 잔여 일부.
- 84A 전세 8.6억 거래 확인.
- 46평 전세 10.5억 거래(상승 흐름).
5.2 골드타운 매물 구조
- 총 매물 38개, 저층·세안고 제외 시 실입주 매물 희소.
- 34평 28개(전체 2,027세대), 41평 11개(전체 329세대).
- 19억대 매수 문의 콜이 현장에서 유입되고 있음.
5.3 동탄2 전세 동향
- 동탄역롯데캐슬 및 우남퍼스트빌 합계 전세 매물 7건 수준으로 급감.
6. 대출 규제 및 정책 변수
6.1 주담대 한도 규정
- 비규제지역 매매가 15억원 이상 구간: 주담대 한도 최대 4억원.
- 주택가격 25억원 이상 구간: 주담대 한도 2억원 제한.
- 부부 공동명의 시 신용대출 한도(1억원)는 각자 적용되어 최대 2억원 활용 가능. 단, 신용대출 9,999만원 이내 활용 시 주담대 한도 차감 최소화 가능.
6.2 비거주 1주택 매도 관련
- 기존: 매수 후 4개월 내 입주 의무.
- 변경: 임차인 만기까지 입주 유예 가능. 토지거래허가구역 매도 시 임차인 퇴거 의사 확인 필요(퇴거확인서 등).
- 계약갱신청구권은 정책보다 우선 적용되므로 임차인 동의 없이는 매매 진행이 사실상 불가합니다.
6.3 전세퇴거자금 대출
- 6월 27일 대책 이전 매수하고 6월 27일 이전 임차인 최초 계약이 체결된 1주택자: 세입자 만기 시 실거주 진입 목적 전세퇴거자금 대출 가능.
- 6월 27일 이후 임차인을 새로 받은 매물: 대출 한도 1억원으로 제한.
- 토지거래허가구역 여부와 무관하게 적용.
6.4 기타 정책
- 비아파트(오피스텔·빌라) 공급 확대 검토 발표(5월 22일, 부동산관계장관회의).
- 금융당국, 사내대출 시장 영향 점검 발언.
- 서울 토지거래허가 신청 건수 직전 주 대비 약 40% 이하 수준으로 감소(강남권 일부 25% 이하 급감, 강북 50% 이상 유지).
7. 교통 인프라 동향
7.1 경기남부광역철도
서울 종합운동장에서 수서·판교·용인 신봉·성복·수원 광교·화성 봉담을 연결하는 총연장 50.7km 노선입니다. 용인·수원·성남·화성 4개 시 공동 용역에서 비용대비편익(B/C) 1.2가 산출되었습니다. 현재는 제5차 국가철도망 구축계획 반영 요청 단계이며 예비타당성조사 이전입니다. 7월 발표가 거론되고 있으나 공식 일정은 미확정입니다. 광교 구간 정차 후보역은 백화점사거리와 고사거리 등이 거론됩니다.
7.2 GTX-A 서울역 구간
- 삼성역 무정차 통과 검토 중, 7월 무정차 운행 후 8월 개통 가능성 거론(확정 아님).
- 보강공사 필요성 판단 중으로 정확한 일정 미확정.
7.3 동탄 관련 교통
- 국지도 84호선(광비콤~카림 방면): 공사 중, 토지보상 지연으로 2028년 말 개통 예정. 용인반도체클러스터 도로계획 포함(2023년).
- 동탄JC 신설 및 신리천IC: 용역 진행 중, 착수일로부터 10개월 소요 예정.
- 남사터널: 화성·용인 공동대응 업무협약 체결, 노선구상 및 타당성 검토용역 진행 중.
- 분당선 동탄 연장: 확정 사항 없음, 정치권 추진 논의 단계.
- 동백신봉선: 거론 단계, 확정 아님.
8. 시장 지표 및 통계
8.1 한국부동산원 주간 아파트 가격동향 (5월 18일 기준)
- 영통구 0.35% 상승. 분당·송파·과천 등 핵심 지역 상승 전환.
- KB부동산 올해 누적 상승률: 용인 수지구 7.55%(전국 1위), 안양 동안구 7.17%, 광명시 6.39%, 구리시 5.82%, 하남시 5.51%, 동탄구 3.49%(2월부터 별도 집계).
8.2 화제성 지표
- 호갱노노 실시간 조회 전국 1위: 동탄역롯데캐슬 5일 연속.
- 전국 50위 내 동탄 단지 10개 진입(5월 22일 기준).
- 전국 30평대 평단가 3개월 누적 4위 동탄역롯데캐슬, 7위 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지.
- 5월 21일 MBC 8시 뉴스데스크, TV조선 동탄 부동산 상승 관련 보도 송출.
8.3 금융·환율
- 환율 5월 22일 장중 1,518원 도달.
- 미국채 10년물 4.63% 상승.
- 원화 자산 가치 보전 목적 부동산 매수 수요 지속 보고.
8.4 서울·분당 신고가 참고
- 봇들마을7단지 32.5억 신고가. 느티마을(3단지) 공무원 19.7억 신고가.
- 용산파크타워 39.85억, 삼성동롯데캐슬킹덤 38억, 여의도자이 36.5억, 경희궁자이3단지 26억, 둔촌푸르지오 18.3억, 래미안길음센터피스 18억.
- 청량리역롯데캐슬SKY-L65 국평 20.4억 신고가(5월 22일).
- 광명 철산자이브리에르 84 전세 호가 11억(1월 입주 당시 6억대 대비 급상승).
9. 시사점 및 맺음말
9.1 권역별 시사점
수지구는 성복역 롯데캐슬 벨트를 중심으로 14~17억대 가격이 공고화되는 흐름입니다. e편한세상수지 39평 신고가(17.6억)가 수지구청권 대형 평형의 새 기준점이 되었고, 구성역플랫폼시티는 14.65억까지 거래되며 기흥구에서도 가격 상단이 높아지고 있습니다. 매물 희소 속에서 실입주 목적 매수자가 호가 저항 없이 거래를 성사시키는 패턴이 반복되고 있습니다.
광교는 자이더샵 84평 기준 20억 진입을 목전에 두고 있습니다. 매수 대기와 매물 잠김이 동시에 진행되는 전형적인 강세 국면이며, 삼성전자 주택안정 대출이 정식 시행될 경우 25억원 이하 단지를 중심으로 유효 수요가 추가될 가능성이 큽니다. 다만 자사주 분할 매각 구조상 즉시 현금화는 1/3에 한정되므로 매수 수요는 점진적으로 유입될 것으로 판단됩니다.
동탄2 롯데캐슬은 국평 기준 20억 시대를 열었습니다. 토지거래허가구역 미지정이라는 제도적 공백이 전세 레버리지 수요를 집중시키고 있으며, 시범단지 전반에서 신고가가 쏟아지는 점은 특정 단지 쏠림이 아닌 권역 전체의 가격 레벨업임을 보여줍니다. MBC·TV조선 보도 이후 외부 수요 유입이 더 빨라질 가능성이 있습니다.
9.2 주요 변수 점검
| 변수 | 현황 | 주목 시점 |
|---|---|---|
| 경남광역철도 5차 국가철도망 반영 | 반영 요청 단계, B/C 1.2 산출 | 2026년 7월 |
| 토지거래허가구역 추가 지정 | 동탄·광교 미지정 상태 유지 중 | 6월 이후 정부 발표 |
| 권역별 차등 주담대 금리 | 서울 상향 검토 보도, 미확정 | 금융당국 발표 시 |
| GTX-A 개통 일정 | 삼성역 무정차 검토, 8월 가능성 거론 | 7~8월 |
9.3 맺음말
이번 주 경기남부 부동산 시장은 숫자가 말을 합니다. 동탄 국평 20억 돌파, 광교 자이더샵 20억 목전, 수지 e편한세상 신고가. 각 권역의 대장 단지들이 동시에 상단을 갱신한 한 주였습니다.
환율 1,500원대, 미국채 금리 상승, 원화 자산 보전 수요가 맞물린 지금, 실수요와 투자 수요가 동일한 방향을 바라보고 있습니다. 경남광역철도 7월 발표와 토지거래허가구역 지정 여부가 6월 이후 가격 변동성의 분기점이 될 것이며, 이 두 가지 변수를 중심으로 시장의 흐름을 계속 짚어드리겠습니다.
오늘도 바쁜 일상 속에 리포트를 읽어주신 고객분들과 파트너 여러분께 감사드립니다.
2026년 5월 24일
담당 김영동 드림