경기 남부 부동산·금융 동향
수지 · 광교 · 기흥 · 동탄2 (2026. 7. 4주차)

1. 이번 주 핵심 요약

정리하면 이번 주 시장은 팔려는 사람이 급하지 않고 사려는 사람은 돈줄이 막혀 있는 상태였습니다. 그 결과 거래가 성사되는 건마다 높은 가격에 체결되는 반면 전체 거래 건수는 줄어드는, 이른바 얇은 거래 구간이 이어졌습니다.

2. 지역별 실거래 상세

아래 표는 국토교통부 신고가 완료되어 조회가 가능한 거래를 우선 정리한 것입니다. 신고가 여부는 해당 단지의 같은 평형 기준입니다.

2.1. 용인 수지 지역

수지 지역에서는 성복역 인근과 구축 국평 라인의 움직임이 뚜렷했습니다. 성복역롯데캐슬골드타운은 7월 22일 17.8억에 신고가를 기록했고, 현장에서는 19억 호가가 나왔다는 이야기가 돌았으나 실거래로는 확인되지 않았습니다. 하이브엘은 등록 매물이 60건을 넘지만 중개업소 안내 기준으로 실제 매수가 가능한 물건은 20건 미만입니다. 즉시 입주 가능 물건 5건과 1년 단기임대 만료분 10건 내외를 합쳐 약 15건 정도로 파악되며, 나머지 약 50건은 전세를 낀 물건이라 사실상 매수가 어렵습니다. 전세를 낀 물건은 전액 현금으로만 매수가 가능하고 월세를 낀 물건은 매수가 가능하다는 점이 이 차이를 만듭니다.

구축 국평 라인에서는 태영, 상록7, 진산5차가 함께 움직이는 모습이 관찰됩니다. 진산5차 국평 14.5억, 태영 14.8억 소식이 현장에서 전해졌으나 두 건 모두 실거래로는 확인되지 않았습니다. 이들 단지가 15억 선으로 가격을 맞춰가는 국면이라는 것이 현장의 진단입니다. 반면 성복동 안쪽의 아너스빌, 첼시, LG6차 등은 아직 상승이 늦게 따라오는 구간으로 언급됩니다.

2.2. 광교 지역

광교는 이번 주 거래의 상당수가 아직 국토교통부에 등재되지 않은 상태입니다. 토지거래허가구역 절차 때문에 계약과 신고 사이 시차가 커진 영향이며, 아래 표는 현장에서 집계한 월별 최고가 자료입니다. 6월과 7월을 나란히 놓으면 한 달 사이 가격 변화를 확인할 수 있습니다.

광교에서 가장 주목할 부분은 자연앤힐스테이트입니다. 현장 집계로는 20억 이상 거래가 8건에 이르지만, 실제 국토교통부에 등록된 것은 7월 21일 20.1억 한 건이 처음입니다. 나머지 20억, 20.5억, 20.8억, 21억, 21.2억 건들은 아직 등재 전이므로 확정된 시세로 보기는 이릅니다. 중흥은 국평에서 18.9억 1건, 19억 3건, 19.3억 1건, 19.6억 1건이 집계되었고 44평은 24.9억, 27.3억, 27.85억, 52평은 33억까지 확인됩니다.

아이파크 90A 타입 17.85억 건은 7월 23일 중개사가 직접 확인한 건으로, 호수뷰가 아닌 급매 물건이며 9월 말 잔금 조건입니다. 같은 타입 직전 거래가 17.7억이었던 점을 감안하면 급매임에도 직전가를 넘겼습니다. e편한세상 대형은 23.4억 4층 계약서가 공유되었는데, 직전 19.75억 계약 건이 있어 사정이 있는 거래였다는 의견이 함께 나왔습니다. 전세는 자연앤힐스테이트가 7월 21일 기준 3건, 중흥이 7월 22일 기준 국평 3건에 전체 12건이며 전세가는 16.5억에서 20억 사이입니다.

2.3. 용인 기흥역세권 지역

기흥역세권은 매물이 빠르게 줄어드는 흐름입니다. 7월 20일 기준 실입주가 가능한 매물은 힐스테이트가 17개(약 1,000세대 단지 기준), 더샵이 11억대 1건, 센트럴이 42개였으나 세입자를 낀 물건이 다수였습니다. 7월 21일에는 힐스테이트 매물이 20개 이하로 더 내려갔습니다. 더샵 72타입은 10.3억부터 시작하고 12억 미만은 저층만 남았으며, 9.5억이던 매물이 나흘 만에 10.5억으로 조정된 사례도 있습니다.

호가가 붙는 방식에도 단지별 차이가 보입니다. 퍼스트푸르지오는 1천만원 단위로 촘촘하게 호가가 형성되는 반면 힐스테이트는 5천만원에서 1억 단위로 뛰는 구조입니다. 매물 자체가 적을수록 호가 간격이 넓어지는 전형적인 모습입니다. 기흥역 전고점은 2021년 11.97억으로 소유주가 언급했으며, 힐스테이트 84타입의 2015년 분양가는 4.3억이었습니다.

2.4. 화성 동탄2 지역

동탄2는 이번 주 신고가가 네 건 확인되었습니다. 특히 시범우남퍼스트빌 소형 평형이 12.75억에서 14.9억으로 2억 이상 뛰었고, 헤리엇 37평은 11.3억에서 14억으로 2.7억 상승했습니다. 다만 원자료에서 평형 표기가 32평과 34평, 24평과 25평으로 혼재되어 있어 정확한 면적 대비 단가를 계산할 때는 확인이 필요합니다. 동탄역 역세권 59제곱미터가 15억 선에 도달했고 연간 상승률은 전국 최상위권입니다.

2.5. 인접 지역

• 분당 시범한양 14평이 14억에 거래되었습니다. 양지마을 동일 평형 직전 거래가 11억대 후반이었던 점과 비교됩니다.
• 분당은 선도지구 사업시행자 지정 이후 3개 단지에서 매물이 급감했습니다.
• 영통은 힐스테이트영통과 우남이 상승했고 지역 최고가 라인이 15억 선입니다. 영통구는 지난해부터 토지거래허가구역입니다.
• 광명 철산은 등기 전 물건임에도 강세입니다. 분양 물량이 전매제한으로 묶여 조합원 매물만 거래가 가능했던 희소성이 상승장과 겹친 결과이며, 전매 제한이 풀리면 조정 가능성이 있다는 의견도 함께 나옵니다.
• 부천 상동역 롯데캐슬 시그니처는 투자설명회 안내 기준으로 전용 84제곱미터 분양가가 16.2억이며 3.3제곱미터당 약 4,500만원입니다.

3. 가격 지표와 매물 동향

3.1. 주간 아파트 가격 상승률

수지구는 11주 연속 상승률 상위권을 유지하고 있으며 연간 상승률은 약 10% 수준입니다. 서울 평균의 두 배 가까운 주간 상승률이 유지되고 있다는 점이 이 지역의 현재 위치를 보여줍니다. 한편 공시가격 현실화율을 95%로 올리는 내용의 기사가 7월 22일 유통되었는데, 이 경우 실거래가보다 공시가격이 높아지는 구간이 생길 수 있다는 지적이 함께 나왔습니다. 공시가격은 재산세와 종합부동산세의 기준이 되므로 보유 부담과 직결되는 사안입니다.

3.2. 매물과 호가

• 수지는 국평 매매 매물이 아예 없는 단지가 다수입니다. 매물 부족이 가격을 떠받치는 구조입니다.
• 기흥 힐스테이트는 실입주 가능 매물이 하루 사이 17개에서 20개 이하로 관리되는 수준까지 줄었습니다.
• 전세는 비수기라 소진이 느립니다. 장마와 휴가가 끝나야 회전이 시작될 것으로 보는 시각이 우세합니다. 성복역롯데캐슬골드타운에서는 전세 10억대 매물도 등장했습니다.
• 호가 관찰치는 현장에서 실시간으로 수집된 자료이며 공식 통계가 아닙니다. 최저 호가가 2, 3개월 전 대비 2억 이상 올랐다는 주장이 있으나 검증된 수치는 아닙니다.

4. 금융시장 동향

이번 주 시장의 방향을 실제로 결정한 것은 가격이 아니라 대출이었습니다. 금리 자체보다 한도와 접수 가능 여부가 거래 성사를 좌우했습니다.

4.1. 주택담보대출 금리 현황

실제 실행 사례로는 7월 22일 잔금 건에서 시중은행 1년 거치 변동 4.59%가 확인되었습니다. 생애최초에 해당하고 세입자가 임차하던 주택을 인수하는 구조였으며, 규제지역 지정 전에 접수해 한도 축소 전에 실행된 건입니다. 지금 같은 조건은 다시 만들기 어렵다는 점에서 참고 사례에 가깝습니다.

고정금리와 변동금리 중 무엇을 택할지도 판단이 필요합니다. 6개월 변동 신잔액코픽스 4.0%와 5년 고정 4.8%를 비교한 사례에서 0.8%포인트 차이는 연간 이자로 약 400만원 차이를 만듭니다. 다만 5년 고정 상품 대부분이 5%대 이상으로 올라선 상태라, 지금 시점에서는 변동을 택하되 금리 하락기를 기다리는 선택과 고정으로 불확실성을 없애는 선택 사이의 판단이 필요합니다. 스트레스금리를 적용하지 않는 상품은 한도가 크게 나오는 대신 금리가 높다는 점도 함께 보셔야 합니다.

4.2. 대출 창구 상황

• 주요 시중은행 한 곳의 주택담보대출 한도가 6억에서 3억으로 축소되었습니다.
• 7월 21일 기준 다수 은행이 신규 접수를 중단한 상태가 확인되었습니다.
• 신축 아파트 집단대출이 총량규제에 걸려 잔금대출 취급이 중단되는 사례가 나왔습니다. 수원 매교역팰루시드는 2,000세대 단지에 은행별 대출 가능 인원이 30명에서 50명 수준이었고, 협약은행 대부분이 조기 마감되어 미마감 은행이 4, 5곳에 그쳤습니다. 입주 개시는 8월 18일입니다.
• 조건형 전세자금대출이 금지되어 신축 아파트 세입자의 전세대출로 잔금을 처리하는 방식이 막혔습니다. 2금융권과 상호금융권 집단대출도 취급이 중단되었습니다.
• 7월 23일 토론회에서 해당 단지 입주 예정자가 직접 문제를 제기했고 대통령이 금융위원장에게 검토를 지시했으며, 같은 날 오후 집단대출이 가능해졌다는 소식이 공유되었습니다. 다만 후속 공식 발표는 확인이 필요합니다.
• 신규 아파트 집단대출을 일반 주택담보대출과 분리해 규제를 완화해 달라는 국회 국민동의청원이 진행 중입니다.

5. 토지거래허가구역 운영 현황

토지거래허가구역은 지정된 지역에서 일정 규모 이상의 부동산을 살 때 지방자치단체의 허가를 미리 받아야 하는 제도입니다. 허가를 받으려면 실거주 목적이 확인되어야 하므로 사실상 실거주가 가능한 매수자만 거래에 참여할 수 있게 됩니다.

5.1. 지역별 운영 상황

동탄구 수치를 보면 제도의 영향이 분명합니다. 평상시 하루 55건 수준이던 거래가 허가 신청 기준으로는 2, 3일에 한 건 꼴로 줄어든 셈입니다. 다만 잔금 일정이 긴 계약은 허가 신청을 늦게 하기 때문에 신청 건수에서 빠진다는 점을 감안해야 합니다.

5.2. 실무 기준

• 전세를 낀 매물은 원칙적으로 무주택자만 매수가 가능하며, 그 외에는 전액 현금 매수만 성립합니다.
• 1주택자와 다주택자도 임차인 퇴거확인서가 확보되고 잔금일 퇴거가 보장되면 매수가 가능합니다. 다주택자도 기존 주택을 임대하고 본인 실거주를 입증하면 허가가 납니다. 다만 취득세 중과와 종합부동산세, 주택 관련 대출 정리를 감수해야 합니다.
• 계약갱신청구권을 무력화하려면 임차 만기 2개월 전까지 등기를 마쳐야 합니다. 그런데 허가 후 4개월 이내 전입 의무와 시기가 맞지 않는 경우가 생겨 실무에서 충돌이 발생합니다.
• 만기가 도래한 건이어도 지방자치단체가 임차인의 퇴거 의사 확인을 요구하는 사례가 많습니다. 최소한 협의 문자라도 제출하도록 하며 담당자별 편차가 있습니다.
• 매매금액을 변경하면 허가를 새로 신청해야 합니다. 이 때문에 가격 조정이 사실상 어려워 계약이 파기되는 경우가 생깁니다.
• 기흥구 기준 세입자 승계 매수는 2026년 5월 12일 시점 무주택자가 2028년 5월 11일까지 전입 가능한 경우에 한하며, 2026년 12월 31일까지 신청분만 해당됩니다.
• 계약에서 허가 신청, 허가, 신고까지 2개월에서 3개월이 걸리기 때문에 실거래 등록량이 급감합니다. 지금 조회되는 실거래가는 두세 달 전 가격이라는 점을 반드시 감안하셔야 합니다.
• 사업시행자 지정 전에는 문제가 없으나 지정 이후에는 10년 보유와 5년 거주 요건을 충족해야 조합원 지위 양도가 가능합니다.

6. 매도인 근저당 거래 구조와 세제 쟁점

이번 주 시장에서 가장 많이 회자된 거래 방식입니다. 매도인이 잔금 일부를 받지 않은 채 소유권을 먼저 넘기고, 못 받은 금액만큼 그 집에 근저당을 설정해 두는 구조입니다. 매도인이 매수인에게 돈을 빌려주는 형태여서 매도인 금융이라고도 부릅니다.

6.1. 확인된 사례

이 방식은 2019년 12월 16일 대책으로 주택담보대출이 사실상 막혔을 때 활용되던 구조입니다. 시장에서는 이미 유사 매물이 등장하기 시작했고, 7월 23일자 언론에는 강남 집주인이 6억을 빌려준다는 취지의 헤드라인이 나왔습니다. 반포에서는 매매가 45억에 전세보증금 20억을 승계하고 매도인이 25억 근저당을 설정한 사례가 공유되었으며, 이자는 통상 연 5%에서 10% 사이로 당사자가 협의하고 상환 기간은 3개월에서 2년입니다.

6.2. 성립 조건과 세제 기준

• 매도인이 잔금을 늦게 받아도 괜찮은 상황이어야 합니다. 본인 거주지 확보 문제가 없어야 성립합니다.
• 매수인은 계약 후 3, 4개월 안에 자금을 조달할 계획이 있어야 합니다. 실무에서는 일시적 2주택 비과세 기한이나 사업시행인가 전 등기 필요처럼 시간 압박이 있을 때 주로 사용됩니다.
• 국세청이 정한 적정이자율은 4.6%입니다. 이자 차익이 연 1,000만원을 넘으면 증여세 과세 대상이 됩니다.
• 역산하면 무이자로 빌릴 수 있는 원금은 약 2억 1,700만원까지입니다. 위 사례의 17.7억을 대입하면 연간 적정이자가 약 8,100만원, 3개월로 환산해도 약 2,025만원이므로 2개월을 조금만 넘겨도 1,000만원 기준을 넘어섭니다.
• 이자를 실제로 받으면 매도인은 비영업대금 이자소득세 27.5%를 부담합니다. 매도인의 위험은 이자소득 소명이고 매수인의 위험은 증여 간주입니다.
• 사인 간 채무가 과다한 경우는 국세청이 명시한 세무조사 유형입니다. 국세청은 5월부터 이 유형에 대한 자금출처 검증에 착수한 것으로 전해집니다.
• 부모와 자녀 사이의 근저당 방식 매매는 증여로 간주될 위험이 커서 실무상 어렵다는 것이 현장의 판단입니다.

6.3. 자금조달 소명 실무

자금조달계획서 소명 요구는 대상과 시점이 모두 불규칙합니다. 2024년 7월 등기분을 2026년 6월에 소명한 사례, 등기 1년 후 사례, 2년 후 사례가 함께 확인되며 소득이 충분한 무주택자의 1주택 매수 건에도 소명 요구가 나온 적이 있습니다. 소명서를 제출하고 나면 결과 통보가 없는 것이 일반적입니다.

7. 7월 23일 부동산 정책 국민 대토론회

7월 23일 오전 10시에 시작해 당초 100분 예정이었으나 약 3시간 진행되었습니다. 참석자는 약 100명 규모였고 모두발언에 약 17분이 소요된 뒤 공급, 금융, 세제 세 분야 발제와 토론이 이어졌습니다. 아래 내용은 실시간 청취와 요약본을 정리한 것이므로 인용하실 경우 원문 대조를 권해 드립니다.

7.1. 발제 요지

• 공급 분야에서는 인허가와 착공이 2022년부터 감소했고, 오늘 시작한 공급 계획이 실제 주택으로 나오기까지 3년이 걸린다는 점이 지적되었습니다.
• 금융 분야는 대출 규제를, 세제 분야는 종합부동산세와 양도소득세, 장기보유특별공제 제도를 다뤘습니다.

7.2. 대통령 발언 요지

• 주택을 담보로 나가는 사업자대출의 용도 증빙이 제대로 되지 않는다며 관리 강화를 주문했습니다.
• 재건축과 재개발의 주택공급 효과가 크지 않다는 취지로 발언했습니다.
• 과세 형평성 차원에서 주택 보유 수가 아니라 가액 기준으로 전환하는 방향을 언급했습니다.
• 전세대출은 신규뿐 아니라 기존 대출까지 엄격하게 제한해 나가야 한다는 입장을 밝혔습니다. 1주택자 전세대출의 필요성에 의문을 제기하는 발언도 있었습니다.
• 보유세를 선진국 수준으로 맞추려면 최소 3배 인상이 필요하다는 언급이 있었습니다.
• 개인 간 금전 대여는 국가가 관여하기 어렵다고 발언했습니다.

7.3. 참석자 주요 제안

이날 논의에서 반복적으로 등장한 축은 두 가지입니다. 하나는 보유세를 올리고 거래세를 낮출 것인가, 둘 다 유지할 것인가입니다. 다른 하나는 이미 대출을 받은 사람에게까지 규제를 소급 적용할 것인가입니다. 후자는 실행될 경우 기존 차주의 상환 부담이 직접 늘어나는 사안이므로 발표 내용을 확인하실 필요가 있습니다. 세제개편안 발표는 7월 말로 예정되어 있습니다.

8. 개발과 공급, 교통 이슈

8.1. 용인 수지 지역

• 파크나인 3차 부지는 펜스 설치 후 철거가 진행 중이나 지연되고 있습니다. 주상복합이 아닌 일반 아파트로 분양될 예정이며 세대수는 800세대설과 500세대 전후설이 함께 나옵니다. 시행사는 파크나인과 클라시엘을 분양했던 곳이고 시공사는 1군 건설사가 논의되고 있습니다. 지역주택조합 정리 과정에서 공매 물건으로 나왔으며 감정가는 900억원대가 언급됩니다. 국평 분양가는 17억에서 19억 이상까지 추정치가 폭넓게 나오지만 모두 추정입니다.
• 복합문화센터와 주민센터는 클라시엘 앞 별다올 공원 인근이 예정지이며 예산 문제와 공원 내 사유지 보상 지연이 지적됩니다.
• 신봉2지구는 사업 재개 관련 기사가 유통되었고 분양형 실버타운이 함께 거론됩니다.
• 구성 플랫폼시티는 업무시설 유치가 예정되어 있습니다. 구성역과 고속도로 접근성을 근거로 기업 유치 가능성이 언급되는 한편 지식산업센터 위주가 될 것이라는 우려도 함께 제기됩니다.

8.2. 용인 기흥역세권 2지구

• 사업계획승인은 아직 고시되지 않은 상태입니다. 분양 시기는 올해 하반기에서 11월 사이라는 예상과 연말 또는 내년 상반기라는 의견이 함께 나옵니다.
• 계획 세대수는 2,200세대가 언급되며 분양가상한제 적용 여부는 미정입니다.
• 기부채납 내역은 조건부 건축심의 자료 기준으로 체육문화복합센터 신설, 학교 비용 부담, 신중부대로 램프, 롯데캐슬에서 신갈중학교로 이어지는 육교입니다. 복합센터 위치는 더샵 뒤편 어린이공원 후방입니다.

8.3. 광교와 동탄 지역

• 광교호수공원 음악분수대는 수원시가 운영비와 반대 민원을 이유로 부정적입니다. 호수변 아파트 대표들이 추진단을 구성해 7월 24일 간담회가 예정되어 있습니다.
• 앨리웨이 광교는 운영사 공매가 진행 중이어서 신규 임차 접수가 불가능한 상태입니다.
• 동탄 자율주행버스가 총 4대, 3개 노선으로 시범 운행됩니다. 트램 배차는 평시 15분, 혼잡시간대 9분으로 계획되어 있습니다.

8.4. 광역 교통

• GTX-A 삼성역은 80개 기둥 가운데 50개에서 철근 누락이 확인되었습니다. 개통이 4개월 연장되었으며 당초 개통 예정일은 6월 27일이었습니다. 국토교통부 조사가 11월까지 이어질 경우 서울역 개통도 내년으로 밀릴 가능성이 있습니다.
• 경기남부광역철도는 민선 9기 도민청원 1호로 접수되었습니다. 제5차 국가철도망 구축계획 반영이 핵심 과제이며 도지사가 추진 의지를 밝혔습니다.
• 제5차 국가철도망은 공청회가 8월, 발표가 10월에서 11월로 예상되나 확정된 일정은 아닙니다. 용인 관련 노선으로는 GTX-F와 경기남부철도가 거론됩니다.
• 신안산선, 인동선, 7호선 청라 연장의 개통 지연이 7월 23일 보도되었습니다.
• 연세대 용인세브란스병원 암센터가 하반기 착공 예정입니다.

8.5. 분양 시장

오산 헤리티지 자이의 전 타입 미달은 시사하는 바가 있습니다. 같은 경기 남부라도 지역과 가격대에 따라 청약 결과가 극단적으로 갈린다는 뜻입니다. 신동탄 파크릭스에 약 1,000명이 몰린 것과 대비하면, 지금 시장의 관심은 지역 전체가 아니라 특정 입지에 집중되어 있음을 보여줍니다.

9. 계약과 이주비 실무 유의사항

9.1. 계약금과 배액배상

이번 주 수지에서 1억 규모의 배액배상 사례가 확인되었습니다. 파크나인 10억대 중반 계약 건으로 계약금이 1억이었는데, 매수인의 자금 사정으로 중도금을 넣지 않고 잔금까지 기간을 길게 가져간 구조였습니다. 매도인이 다주택자이고 5월 9일 이전 계약 건이어서 금액을 올리면 토지거래허가 재신청과 다주택 중과가 동시에 걸리는 상황이라 조정이 불가능했고 결국 파기되었습니다. 매도인은 계약금의 배액인 2억을 반환했습니다.

• 통상 계약금은 매매가의 10%이며 가계약금은 5천만원 수준입니다.
• 계약금이 손해배상의 최대 한도이며 배액배상 시 중개보수는 각자 부담합니다.
• 중도금이 들어간 이후에는 일방적인 파기가 불가능하고 당사자 합의로만 해제됩니다. 시세가 크게 오른 상황에서는 매도인이 합의에 응하지 않습니다. 매수인 입장에서는 중도금을 조기에 넣는 것이 계약을 지키는 가장 확실한 방법입니다.
• 계약서에 협의 조정 조항이 있으면 잔금일을 앞당겨도 계약서 수정이 필요하지 않습니다. 다만 은행에 따라 수정본을 요구하는 경우가 있습니다.
• 계약금 500만원 가계약 건이 한 달 사이 1억 상승으로 배액배상 취소된 사례도 있었습니다.

9.2. 리모델링과 재건축 이주비

• 이주비와 추가이주비 이자를 누가 부담할지는 법으로 정해진 사항이 아니라 협의사항입니다. 최근 매도자 우위 국면에서는 매수인이 전액 부담하는 조건이 다수이나 매도인이 부담한 사례도 확인되므로 단정할 수 없습니다.
• 결국 이자는 호가에 반영됩니다. 매수인은 이자까지 합산해 주변 시세와 비교한 뒤 결정하므로, 매도인은 희망 금액을 제시하고 이자는 매수인 부담으로 조건을 잡는 방식이 실무적으로 정리하기 쉽습니다.
• 기본이주비 이자는 은행에서 잔금일 기준 계산을 제공하지만 추가이주비는 제공하지 않아 금리를 대입해 직접 산출해야 합니다. 3개월 변동금리 구조라 시간이 지날수록 계산이 복잡해집니다.
• 이주비 대출이 없는 물건은 실투자금이 커서 거래가 잘 되지 않습니다. 대출 세팅이 잘 된 물건일수록 가격을 잘 받는다는 것이 현장의 판단입니다. 수지에서는 초입마을 8.2억 거래가 이주비와 추가이주비를 모두 실행해 둔 물건이었고, 보원은 이주비 3억과 촉진비 1억을 실행한 사례가 확인됩니다.

9.3. 알아두실 제도 사항

• 상생임대인은 임대료를 5% 이내로 올리면 실거주 요건을 인정받습니다. 계약갱신청구권을 사용한 계약도 적용이 가능하며 사전 신고는 필요 없지만 계약서 보관은 필수이고 양도세 신고 시 특례신청서를 제출해야 합니다.
• 실거래 신고는 전자계약의 경우 자금조달 소명자료 제출과 동시에 즉시 등록되고, 일반계약은 계약일로부터 1개월 이내에 중개사가 신고합니다.
• 오피스텔은 청약할 때 주택 수에서 제외되어 주거용으로 사용해도 청약상 무주택이 유지됩니다. 다만 주거용으로 쓰면 재산세와 주택 수에 반영되고, 2020년 8월 12일 이후 취득분은 다른 주택 취득세를 계산할 때 주택 수에 포함됩니다. 토지거래허가 대상에서는 제외됩니다.
• 재산세는 7월과 9월, 종합부동산세는 12월에 부과됩니다. 납부액이 100만원 이상이면 등기로 발송되며 기준은 지방자치단체별로 다릅니다.
• 투기과열지구에서 재건축 조합원 지위 양도는 조합설립인가 이후, 신탁방식은 사업시행자 지정 이후에 제한됩니다. 10년 보유와 5년 거주는 예외 사유입니다.

10. 확인이 필요한 정보

아래 항목은 현장에서 공유되었으나 공식 자료로 확인되지 않은 내용입니다. 판단의 근거로 삼기 전에 반드시 검증이 필요합니다.

정보의 신뢰도를 구분하는 일은 시장이 빠르게 움직일 때 특히 중요합니다. 등재된 실거래, 중개사가 직접 확인한 계약, 현장에서 전해진 이야기는 각각 무게가 다릅니다. 지금처럼 신고 지연이 구조적으로 발생하는 국면에서는 세 가지를 섞어서 보시면 시세를 실제보다 높거나 낮게 판단하실 수 있습니다.

11. 결론

이번 주 경기 남부 시장은 세 가지 사실로 요약됩니다.

첫째, 가격은 여전히 위를 향하고 있습니다. 수지 e편한세상수지 21.3억, 성복역롯데캐슬골드타운 17.8억, 광교 자연앤힐스테이트 20억대, 동탄 시범우남 14.9억까지 네 개 지역 모두에서 신고가가 나왔습니다. 매물 부족이 그 배경입니다. 수지에서는 국평 매매 매물이 없는 단지가 다수이고 기흥에서는 실입주 가능 매물이 하루 단위로 줄고 있습니다. 파는 사람이 급하지 않은 시장에서는 가격이 잘 내려오지 않습니다.

둘째, 거래는 줄었습니다. 휴가철과 7월 말 발표 대기, 그리고 은행 창구 축소가 동시에 작용했습니다. 특히 대출은 제도를 새로 만든 것이 아니라 창구를 조이는 방식이어서, 서류상 가능해 보이는 대출이 실제로는 실행되지 않는 상황이 반복되고 있습니다. 잔금을 못 치를 수 있다는 두려움이 매수 결정을 늦추는 가장 큰 요인입니다.

셋째, 시장의 주도권이 이동했습니다. 대출에 의존해야 하는 실수요자가 망설이는 사이 현금 보유자와 결단이 빠른 매수자가 물건을 가져가고 있습니다. 다주택자 규제가 이미 강한 상태이므로 현재 가장 큰 제약을 받는 쪽은 오히려 무주택자와 1주택 갈아타기 실수요자입니다. 규제의 의도와 실제로 부담을 지는 대상이 어긋나 있는 셈입니다.

앞으로 짚어보실 지점은 세 가지입니다. 7월 말 세제개편안의 내용과 수위, 기존 대출자에 대한 소급 규제 논의의 실제 반영 여부, 그리고 8월 이후 휴가철이 끝나면서 나타날 거래량의 회복 여부입니다. 현장에서는 7월 말 발표가 기대에 미치지 못할 경우 오히려 더 큰 자극으로 돌아올 수 있다고 보고 있습니다. 반대로 대출 규제가 예상보다 강해지면 지금의 얇은 거래 구간이 더 길어질 수 있습니다. 임대료 급등 가능성도 반복해서 제기되고 있어 전세 시장의 움직임을 함께 살피셔야 합니다.

실무적으로는 자금 계획을 먼저 확정하고 매물을 찾으시는 순서를 권해 드립니다. 지금 시장에서는 좋은 물건을 찾는 일보다 실행 가능한 대출을 확보하는 일이 먼저입니다. 접수 가능한 은행과 실행 시기, 한도를 미리 확인해 두시면 계약 이후 잔금 단계에서 겪을 수 있는 곤란을 상당 부분 줄이실 수 있습니다.

맺음말

시장이 빠르게 움직일 때일수록 눈에 보이는 숫자와 실제 시세 사이에는 시차가 생깁니다. 지금은 계약과 신고 사이에 두세 달이 놓여 있고, 은행 창구의 사정이 며칠 만에 바뀌는 국면입니다. 그래서 이번 주의 기록은 확정된 결론이라기보다 앞으로의 판단을 위한 참고점에 가깝습니다.

다만 분명한 것도 있습니다. 물건은 줄었고 자금은 좁아졌으며, 그 사이에서 준비된 사람과 그렇지 않은 사람의 결과가 갈리고 있다는 사실입니다. 조급하게 움직이실 필요는 없지만, 움직이실 때를 대비해 미리 확인해 두실 것들은 지금 챙겨두시는 편이 좋겠습니다. 다음 주에는 세제개편안의 윤곽과 함께 다시 정리해 드리겠습니다.