경기 남부 부동산·금융시장 동향
— 수지 · 광교 · 기흥 · 동탄2

1. 이번 주 요약

• KB국민은행이 7월 10일부터 주택 구입 목적 주담대 한도를 최대 3억원으로 묶었습니다. 기존 6억원의 절반이며, 정부 규제가 아닌 은행 자체의 가계대출 총량 관리 판단입니다.
• 신한은행은 같은 날부터 주담대 일부 보증(MCI·MCG) 취급을 한시 중단했습니다. 방공제 금액만큼 실질 한도가 깎이는 방식입니다.
• 접수 창구 자체가 좁아졌습니다. 농협·기업·삼성생명·삼성화재는 접수를 멈췄고, SC제일은 8~9월 한도를 이미 소진했습니다. 10~12월 잔금 건은 현재 접수 가능한 1금융권 창구가 사실상 없습니다.
• 그럼에도 가격은 올랐습니다. 성복역 롯데캐슬 골드타운 국평 19.0억, 광교 중흥 44평 27.85억, 동탄 더샵 센트럴시티 38평 21.6억, 기흥역 힐스테이트 84타입 12.5억이 이번 주 각 지역 최고 기록입니다.
• 토지거래허가구역이 동탄·기흥으로 확대되며 거래량 통계가 실제보다 적게 잡히고 있습니다.
• 7월 23일 대통령 주재 부동산 국민 대토론회와 7월 말 세제 개편안이 하반기 최대 변수입니다.

지역별 한눈에 보기

지역	주간 상승률	이번 주 최고 실거래	특징
용인 수지	-	성복역 롯데캐슬 골드타운 19.0억	매물 감소 속 신고가 연속
수원 광교(영통구)	1.19%	중흥 44평 27.85억 (7.10 등재)	실수요 시장, 대형 평형 강세
용인 기흥	0.56%	힐스테이트 기흥 84타입 12.5억	2021년 8월 이후 최고 상승률
화성 동탄2	1.29%	더샵 센트럴시티 38평 21.6억 (7.9)	허가제 시행 첫 주, 거래 급감

주간 상승률은 한국부동산원 7월 6일 기준. 수지는 별도 구 단위 집계가 공표되지 않아 표기하지 않았습니다.

2. 대출과 금융 환경

금융사별 조치

금융사	조치 내용	시점
KB국민	주택 구입 목적 주담대 한도 6억 → 3억 축소	7.8 발표, 7.10 시행
신한	주담대 일부 보증(MCI·MCG) 취급 한시 중단	7.10부터 별도 안내 시까지
하나·농협	모기지보증 미가입 → 방공제 금액만큼 한도 축소	7월 초부터
우리	우대금리 폐지 → 월 상환액 증가로 DSR상 한도 축소	7월 중
삼성생명·화재	주택담보대출 취급 중단	6월부터

용어를 짚고 가겠습니다. 방공제는 담보 주택에 나중에 세입자가 들어올 경우를 대비해 은행이 대출금에서 미리 빼두는 소액임차보증금으로, 수도권 기준 4천만~6천만원 수준입니다. MCI·MCG는 이 공제를 면제해 주는 보증보험인데, 은행이 취급을 멈추면 그만큼 대출이 줄어듭니다. DSR은 연소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비율로, 만기가 짧아지거나 금리가 오르면 같은 소득이라도 빌릴 수 있는 금액이 줄어듭니다.

KB국민은행 3억원 한도의 세부 내용

• 제외 대상: 이주비·중도금·잔금 등 집단대출, 기금대출, 보금자리론, 전세사기 피해자 구입자금·경락자금대출은 이번 조치에서 빠집니다.
• 적용 기준일은 창구마다 답이 엇갈립니다. 접수 시점 기준·실행일 기준·이미 심사 들어간 건 제외 — 세 답변이 함께 확인됐습니다.
• 생애최초 구입자금도 3억 한도가 적용된다는 창구 답변이 다수였으나, 공식 문구로는 확인되지 않았습니다. 은행 공문 원문 확인이 필요합니다.

접수 창구 현황

금융사	현재 상태	재개 예상
농협·기업	접수 중단	기업은행 8월 초
삼성생명·화재	6월부터 주담대 취급 중단	미정
SC제일	8~9월 실행 한도 소진	미정
KB국민	한도 3억 축소 후 접수	7.20 재개 예상
신한	7.8 정오 모집인 접수 마감	8.3 재접수 (8.3~10.2 잔금 건 한정)
하나	9월 실행분은 7.12까지 서류 접수·자필 서명 완료 조건 (잔금 9.13 이내)	-

• 1금융권은 통상 잔금일 60일 전(6~8주 전)부터 접수합니다. 보험사는 60~90일 전. 잔금일 90일 이전에는 접수 자체가 안 됩니다.
• 이 관행과 현재 한도 상황을 겹쳐 보면 10~12월 잔금 건은 지금 접수할 1금융권 창구가 사실상 없습니다.
• 총량은 월 단위 배정이므로 잔금일을 월초로 잡는 편이 유리합니다. 월말은 총량 소진 뒤일 위험이 큽니다.
• 경력 10년 이상 상담사들도 지금까지 겪은 총량 규제 가운데 가장 강하다고 평가합니다.

금리 (7.6~7.10 기준, 인터넷은행 제외)

구분	조건	금리
주담대 구입자금	6개월 변동	4.40%부터
주담대 구입자금	1년 변동	4.26%부터
주담대 구입자금	5년 고정(혼합)	5.07~5.17%부터
전세퇴거자금	6개월 변동	5.05%부터
전세퇴거자금	5년 고정	5.45%부터
전세자금	대환 특판	4.21%
전세자금	SGI 보증, 6개월 변동	4.40%부터
사업자대출	5억 이하 실사업자 대환	4.50%부터
사업자대출	저축은행·캐피탈	5.00%부터 (LTV 최대 95% 확인)
신용대출	개인별 편차	4.1~5.4%

• 만기는 30년이 상한입니다. 40·50년 만기가 막히면서 같은 소득이라도 DSR 계산상 한도가 줄어듭니다.
• 1금융권 주담대에 0.1~1.0%p 가산금리가 추가 반영될 예정이라는 안내가 있었습니다. 예금이 주식시장으로 빠지며 은행 조달 비용이 오른 것이 원인으로 지목됩니다.
• 마이너스통장 한도가 1억→9천만원으로 줄고 금리가 오른 사례, 신용대출 연장 시 4%대→6%대로 오른 사례가 확인됐습니다.

전세퇴거자금·생활안정자금

• 수도권 전세퇴거자금 한도는 최대 1억원. 1억 초과는 2025년 6월 27일 대책 이전에 임대차계약 체결과 임대인의 해당 주택 매입이 모두 끝나 있어야 합니다.
• 실행은 세입자 퇴거일이며 전입 조건이 붙습니다. DSR은 별도 충족.
• 다주택자가 A주택에 살면서 B주택 퇴거자금을 받으려면 B주택 전입 + A주택 매도 또는 임대차계약이 필요합니다. 집을 비워 두는 목적·리모델링 후 입주 계획은 인정되지 않습니다.
• 다주택자 일반 생활안정자금은 LTV 0%로 사실상 불가. 퇴거자금 명목 1억원만 열려 있습니다.

구입자금 대출의 시점 규정

• 구입자금 대출은 잔금·소유권 이전 후 3개월 이내에만 접수 가능. 지나면 생활안정자금(최대 1억)으로만 가능합니다.
• 접수는 잔금일 2개월 전부터 가능하며 그보다 앞서서는 넣을 수 없습니다.

삼성 사내대출 (삼성디스플레이 7.10 신청 개시, 확정)

항목	내용
금리·한도	연 1.5%, 최대 5억원
상환	10년 원리금균등, 3년 거치 가능
담보	1순위 근저당. 시중은행 주담대 병행 사실상 불가, 신용대출은 별도 가능
DSR	미산정
대상 주택	서울·수도권, 매매가 25억 이하, 전용 85㎡(84타입) 이하
자격	기존 주택 처분 조건부 1주택자까지 허용(갈아타기 가능)
기준일	노사 체결일 2026.3.24 기준

• 삼성전자 본사는 7.12 현재 사내 공지가 없습니다. LTV 산입 여부도 미확정이며, 7.10에는 정부의 사내대출 규제 검토 보도도 있었습니다.
• 전용 85㎡·25억 이하 요건 때문에 국평 시세 15억~25억인 광교·수지가 직접 대상이 됩니다. 광교 대형 평형 약 6,500세대는 평형 요건에서 제외됩니다.

정책대출

• 신생아 특례: 전용 84 이하·거래가 9억 이하·무주택, 최대 4억. 4억을 30년 2.3% 체증식이면 월 78.5만원. 5년 특례금리 후 고정 3% 전환, 추가 출산 시 0.2%p 인하.
• 보금자리론·디딤돌 금리도 상승했습니다.
• 규제지역 1주택자가 청약 당첨으로 중도금대출을 받으려면 기존 주택 6개월 처분 조건 설정이 필요합니다.

3. 지역별 실거래 동향

용인 수지 — 매물 감소 속 신고가 연속

7월 6~11일 국토교통부 등재 기준 주요 거래입니다. 성복역 롯데캐슬 파크나인 14.7억·14.9억, 죽현마을 동원로얄듀크 16.0억, e편한세상 수지 17.1억, 푸른마을 푸르지오 14.0억, 신정마을 성지 14.0억, 성동마을 엘지빌리지 2차 15.5억(48평) 등 신고가가 잇따랐습니다.

성복역 롯데캐슬 골드타운 국평 84타입 — 일주일 새 4단계 상승
일자	금액	확인 경로
7.6	18.3억	호갱노노 게시 후 18.1억 네고 거래로 정정
7.7	18.6억	104동 포은대로변 고층, 중개업소 확인
7.8	18.7억	101동 중층, 중개업소 확인
7.11	19.0억	102동 중층, 중개업소 확인

• 매물 수는 7.7 33개 → 7.9 30개 → 7.10 29개로 감소. 7.7 기준 최저 호가 17.5억.
• 수지구청역 롯데캐슬 하이브엘(민간임대) 84B 17.5억·84C 17.8억 거래 완료. e편한세상 수지는 전세 안고 17.2억까지 확인.

수원 광교 — 실수요 시장, 대형 평형 강세

단지·평형	6월 최고	7월 확인	상승 폭
아이파크 38평 A	15.9억	17.7억	+1.8억
e편한세상 47평	23.7억	24.5억	+0.8억
오드카운티 45평	16.2억	16.9억	+0.7억
힐스테이트 광교 38평	17.95억	18.5억	+0.55억
중흥 44평	27.3억	27.85억 (7.10 신고가)	+0.55억

• 원천호반 24평 A타입은 7.9 하루에 4건 동시 거래(11.1억~11.45억). 이후 저가 매물이 소진돼 B·C타입은 12억부터 시작합니다.
• e편한세상 40평대 호가는 30억까지 등장. 토허제로 갭투자가 막히며 같은 단지에서도 로열층·비로열층 가격 차가 크게 벌어졌습니다.

용인 기흥 — 2021년 8월 이후 최고 상승률

기흥역세권 1지구 단지	84타입	72~74타입
힐스테이트 기흥	12.5억 (신고가)	72B 10.9억 (신고가)
기흥역 더샵	11.0억 (신고가)	9.75억 (신고가)
기흥역 센트럴푸르지오	10.67억 (신고가)	-
기흥역 더퍼스트푸르지오	9.9억 (신고가)	-
기흥역 파크푸르지오	9.39억 (신고가)	8.8억 (신고가)
기흥역 롯데캐슬	9.38억 (신고가)	-

• 더샵·더퍼스트푸르지오는 전세·월세 매물 0건. 매물이 잠긴 상태에서 전월세가 이미 올랐고 추가 상승이 관측됩니다.
• 기흥구 주간 상승률 0.56%(전주 0.39%)로 2021년 8월 이후 약 5년 만의 최고치. 기흥역 인근 구축 신명아파트도 7억원에 진입했습니다.
• 죽현마을 동원로얄듀크 16.0억, e편한세상 구성역 플랫폼시티 15.3억, 성호샤인힐즈 11.8억 등 기흥구 전반에 신고가가 이어졌습니다.

화성 동탄2 — 허가제 시행 첫 주, 거래 급감 속 신고가

일자	단지·평형	종전 최고	신고가
7.7	신안 2차 29평	8.6억	10.3억
7.7	동탄역 푸르지오 33평	12.2억	12.8억
7.9	더샵 센트럴시티(시범포스코) 38평	-	21.6억
7.8~9	반도 7차 37평	15.25억	15.45억
7.8~9	롯데캐슬 알바트로스 39평	12.2억	13.0억
7.11	시범 리슈빌 34평	15.0억	16.3억
7.11	시범 리슈빌 40평	16.3억	16.8억

• 동탄 토지거래허가제가 7.6부터 사실상 시행. 허가 승인이 나야 실거래 신고가 가능해 7.4 이후 계약 건은 2~3주 뒤에나 공개됩니다. 7.10 동탄구 실거래는 3건에 그쳤습니다.
• 동탄구 주간 상승률 1.29%로 전국 최상위 (과거 주간 최고치는 2.2%).
• 롯데캐슬 20.8억 계약이 취소되며 배액배상 약 2억원이 확정됐습니다.
• 허가제 직후 일부 단지 호가는 2천만~5천만원 하향(반도 6차 15억→14.5억, 린스트라우스 16억→15.5억). 전세 부족으로 반전세 전환 흐름, 반도 8차는 전세 매물 0건.

인접 지역

• 수원 영통: 힐스테이트 영통 38평 17.95억 등재. 벽적골 8단지 1,800세대가 9~12월 이주 예정이라 전세 부족 심화 전망.
• 화성 병점: 신동탄 포레자이가 비규제 효과로 10.5억 신고가, 호가 11.4억까지.
• 오산: 국평 8억 거래. 헤리티지자이 7.10 분양공고(분양가 6.7억~20억, 국평 8억).
• 평택 지제·고덕: 동탄 규제의 풍선효과가 번졌다는 보도.
• 성남 판교: 푸르지오 그랑블 44평 41.8억(비로열층). 39평은 1년간 7억, 2년간 12억 상승.

4. 시장 지표

지역	이번 주	전주	비고
화성 동탄구	1.29%	-	전국 최상위
수원 영통구	1.19%	-	동탄 다음
구리시	0.64%	0.30%	2020년 이후 최고
용인 기흥구	0.56%	0.39%	2021년 8월 이후 최고

• 서울 6월 집값 상승률이 10.15 대책 이후 최고. 서울 상반기 증여는 83% 급증(세금 인상 전 사전 증여 수요), 비아파트 거래도 16% 증가.
• 경기 국평 분양가가 10억원에 육박하며 역대 최고치.

5. 토지거래허가구역 — 실무 포인트

• 동탄·기흥·구리 신규 지정, 광교·영통은 기존 적용. 동탄·기흥역세권은 7.6부터 사실상 시행.
• 절차는 약정 → 허가 접수 → 승인 → 계약 → 신고. 최소 1개월, 길게는 3~4개월. 영통구 약 10일, 그 외 3주~1개월.
• 허가 승인이 나야 실거래 신고가 가능 — 지금 보이는 거래량 통계는 실제보다 적게 잡히는 구간입니다.
• 허가 승인일 기준 4개월 이내 입주 의무. 자금조달계획서·토지이용계획서·세대원 구성 서류 등 필요 서류가 크게 늘었고 통상 법무사 위임으로 접수합니다.
• 매수 자격은 무주택 실거주 목적 중심. 세를 낀 매물은 매수자가 대출을 받을 수 없어 사실상 거래가 멈춥니다. 저가 매물이 오래 노출돼 있어도 실제로는 거래 불가 물건인 경우가 많습니다.
• 임차인 있는 매물도 전세 만기가 2028.5.12 이내면 매도 가능. 시행령 개정으로 매수인 실거주 의무 유예도 가능해졌습니다.

6. 정부 정책과 세제

• 7월 말 세제 개편안: 보유세(재산세·종부세) 강화 + 거래세(취득세·양도세) 완화 방향으로 보도. 종부세 공정시장가액비율을 80%로 올리면 보유세 10조원 증가 분석.
• 7.23 대통령 주재 부동산 국민 대토론회 개최. 부총리·국토부 장관·금융위원장과 전문가·국민 200여 명 참석.
• 7월분 재산세: 용인은 7.10부터 위택스 조회, 1기분 납부기한 7.31. 광교 약 15%·기흥 약 7% 인상 사례 확인. 부부 각각 1주택이면 1세대 2주택이 되어 특례 제외 — 과세표준 4.3억 기준 전년 43만원→96만원 사례.
• 다주택자 양도세 중과로 매도를 포기하는 흐름이 현재 매물 잠김의 직접 원인으로 지목됩니다. 부담부증여가 다주택 양도세보다 세부담이 낮습니다.

7. 개발과 교통

• 용인경전철 광교 연장(기흥→광교): 7.6 사전타당성조사 용역 공고, 7.12 조사 착수. 결과는 2027년 8월 이내 예상.
• 경기남부광역철도: B/C 1.2 확보했으나 경기도 우선순위 4순위. 제5차 국가철도망 발표는 하반기로 연기.
• 동탄트램: 착공 2027년 가을 목표, 공사 59개월로 준공 2032년 이후 전망.
• M버스 M4116 신설 확정: 강남대역~기흥역~신갈오거리~서울역, 2층 전기버스 5대 1일 20회, 연내 개통 목표.
• 정비사업: 수지 삼성 4차(GS건설, 1,236세대·용적률 289.91% 상향, 내년 사업시행인가 목표), 한솔 4단지 단독 재건축 가능(시세 작년 5~6억 → 현재 11억부터), 용인 플랫폼시티 철거 완료(약 1만 세대), 삼성전자 용인 첫 반도체 공장 착공 1~2년 앞당기는 방안 추진.

8. 분양

• 수지자이 에디시온: 총 480세대, 입주 2029년 2월. 84타입은 5월 완판, 잔여는 120타입 일부(20.98억부터)와 펜트하우스 2세대(50억·52억). 84 분양가는 15억대로 시장 예상보다 약 1억 높았습니다.
• 용인반도체클러스터 동일하이빌 파크밸리: 8월 분양 예정, 1,250가구 중 1단지 589가구 우선 공급, 전 가구 중소형.
• 기흥역세권 2지구: 주택사업승인 진행 중. 분양은 연말~내년 초 관측, 예상 분양가 84 기준 13억 전후 의견 다수.

9. 거시 환경

• 삼성전자 2분기 잠정실적(7.7): 매출 171조원(전망 1% 하회), 영업이익 89.4조원(전망 6% 상회). 상반기 누적 영업이익 146조원.
• 기준금리: 뱅크오브아메리카는 한국은행이 다음 주 기준금리를 만장일치 인상하며 긴축 사이클을 시작할 것으로 전망(7.10). 원달러 환율은 7.8 장중 1,500원 하회.
• 기준금리 인상 전망 + 1금융권 가산금리 0.1~1.0%p 예고가 겹치면, 하반기 대출 여력은 한 번 더 줄어들 수 있습니다.

10. 종합 분석

첫째, 가격을 올리는 것은 수요가 아니라 매물의 부재입니다. 광고에 올라온 매물 상당수가 세를 낀 물건이라 실입주 가능 매물은 극소수입니다. 다주택자 양도세 중과로 팔지 못하는 사람이 늘고, 토허제로 사지 못하는 사람이 늘면서 — 거래는 얇아지고 가격만 위로 튀는 구조입니다.

둘째, 대출은 정부 규제가 아니라 은행의 총량 관리에서 막히고 있습니다. 규제보다 예측이 어렵고 공문 없이 창구 답변으로만 굴러가 적용 기준일조차 은행마다 다릅니다. 실무 포인트 두 가지 — 10~12월 잔금 건은 지금 접수할 1금융권 창구가 사실상 없다는 점, 총량이 월 단위 배정이라 잔금일을 월초로 잡는 편이 유리하다는 점. 하반기 잔금 예정이라면 한 은행에 기대지 말고 복수 창구로 분산해 두는 편이 안전합니다.

셋째, 토지거래허가제가 통계를 가리고 있습니다. 거래량만 보고 시장이 식었다고 판단하면 위험합니다. 2~3주 뒤 한꺼번에 등재될 거래를 기준으로 다시 읽어야 합니다.

넷째, 하반기의 방향은 7월 말에 결정됩니다. 보유세 강화와 거래세 완화가 함께 현실화되면 매물 잠김이 풀릴 수 있고, 보유세만 오르면 잠김은 더 깊어집니다. 기준금리 인상 전망까지 겹치면 대출 여력은 한 번 더 줄어듭니다.

확인이 필요한 항목

• KB국민은행 3억 한도의 적용 기준일(접수일 vs 실행일, 생애최초·보금자리론 포함 여부) — 은행 공문 원문 확인 필요
• 성복역 롯데캐슬 골드타운 19.0억 등 중개업소 확인 단계 거래의 실거래 등재
• 삼성전자 본사 사내대출 시행 여부와 LTV 산입 여부
• 기흥역세권 2지구 시공사 확정 여부